文：千一

豪宅不装了？？

今天去看了个喊话做“世界豪宅”的全新盘。

(相关资料图)

对，就是今年4月南通亚伦摇号拿下的迎宾路地块，现在由龙湖主导开发。

案名定了——龙湖御湖境

产品定了——115-190㎡的全四房

因为是番禺少有的滨江地块，开发商对这宗地预期很高，所有的宣传资料都指向要做高端的豪宅。

豪宅嘛，很高贵，往往一亮相就先把“我很贵”标签立住。

但看完龙湖御湖境，给我的第一感受是：这个豪宅好像很亲民呐？？！

因为，销售的一整套说辞里，我get到的信息点是：

“我们产品很好，设计很好，交标比和樾府还高一级”

“价格不用担心，开盘会有惊喜”

“星河湾卖到5-7万，我们可能会比他们便宜”

“很多客户都觉得我们很有性价比”

翻译：项目很好，不会卖贵。

甚至，我还捕捉到一个关键点，大概500-600万可以拿下最小面积产品。

5-600万买豪宅？听起来还不错！事实如何呢？我特意跑了趟工地。

展开说说。

1

龙湖御湖境，位于迎宾路西侧，最近的地铁站是大石，直线距离1公里，步行要走1.6公里，不太现实，未来出行得靠接驳。

从地段上看，项目不在番禺主力发展的产业带上，价值主要在于滨江+成熟，少了些想象空间。

猜测这是项目理性放风（没有吹高价）的一个原因。

因为，贵了，会吓跑客户。

项目主打江景，但实际上，其正前方是25-28层高的锦绣银湾，大部分江景被遮挡。

为了把难得的江景资源利用上，项目将所有楼栋往东北扭转，视线跨过星河湾，以获得一线江景的视野。

展厅的沙盘很有心机，把前面的锦绣银湾比例缩得贼小，形成了毫无遮挡正面看江的错觉。

项目规划建6栋住宅，30-32层高。

到底江景视野如何，我们现场多角度实测了下。

整个地块鸟瞰图如下，会所已经建起来了，预计会先用来做营销中心。

小飞机飞上32米，按照项目输出的层高3米，那么就是差不多10楼的位置，西北角的视野是这样的，不开阔，有点子压抑。

60米，约20楼位置，东偏北（大概2、3栋位置）视野是这样的，可以看的江景面多一些。

98米，大概32楼（龙湖御湖境最高32楼），正面视野是这样，夹缝中望江不太友好。

不过因为楼栋是偏转的，不会正面对着锦绣银湾，所以到时的观感会好一些。

在项目正上方录制了一个视频，可以更好感受下不同高度的视野。

2

项目的楼栋是偏转设计的，不同方向有不同景观。

除了北面会有遮挡，项目的东、西、南3个方向视野相对开阔。

东面、东北面的视野是最好的。

一有江景，二是星河湾的小区+园林看得算是舒服。

但东边的楼栋或多或少也会受迎宾路车流噪音影响。

西面和南面多为低矮的城中村、工业区厂房等等，城市形象面有点减分，但好在视野是开阔的。

（西面）

（南面）

这一片的村屋，现场看起来还没有要拆的迹象。

这里面有多个购物广场、百货商场，以及烟火气很足的餐饮食肆、便利店等等，可以满足基本生活需求。

但这些，对于豪宅定位的龙湖御湖境，显然是不足够的。

项目主打的是近长隆万博商圈，开车过去约3.6公里，10分钟。

3

来看看项目的产品细节。

龙湖御湖境从地段、环境上看是稍微弱的，在广州今年的豪宅市场里，不算前列。

但龙湖拿出的产品，还算有诚意。

全盘6栋楼，2梯4/3梯3户设计，共660套货。

地块不大，但通过围合式布局，在小区中央凹出了一个约2万㎡的园林。

项目的户型包括115、125、143、190㎡四房。

目前户型图未公布。但销售透露了几个细节，感觉龙湖还是花了心思的。

1、户型设计南北通透，赠送率高达17%。

2、窗地比0.35。

这是什么概念呢？一般住宅盘的窗地比是0.21-0.24，0.35意味着整体外立面颜值更高，采光面、观景面更好。

3、115㎡阳台有6米以上，大面积去到8、9米+。

4、酒店式的入户门、大堂。

5、会所设置了7个空间，包括地下琉璃光院、健身房、茶室、私宴厅、行政酒廊、儿童配套空间等。

如果按照销售所言，项目的交标高过和樾府，那么项目整体的产品力还是非常值得期待的。

项目首推拿出的还是视野最好的1、2栋。

主阳台望小区园林，北侧可以看江。

我也拍了个上升景观视频，高层的视野，还是不错的。

4

问题来了，谁会买龙湖御湖境？

从项目设置的展厅地址来看，主要还是瞄准中心区的改善客群。

包括番禺本地改善、海珠、天河的外溢客群。

其中，番禺本地改善又有：

1、周边小区业主置换；2、周边村民改善置换；3、周边上班、创业的小老板。

龙湖御湖境，所处的板块已经多年没新盘供应，周边的二手楼龄普遍20年以上，加之以前小区基本是二、三房为主，区域有一定的四房置换需求。

龙湖御湖境如果开价不高，是可以吸引一部分的改善置换的。

但是！但是！

调研后发现，区域的刚需二手热度高过改善小区，小面积房源成交多。

贝壳人气小区里，TOP8里除了锦绣银湾外，其余都是刚需、刚改小区。

说明，低总价的刚需更受欢迎。

那么，卖了房的业主去哪了呢？会在本地置换大户型吗？

小部分人在区域置换，因为住习惯了。

但大部分（包括改善卖房的业主）会选择换去更核心或者学位更好的地方，比如万博、比如市区。

项目旁边有不少的工业区、城中村，有小老板和收租的村民。实地调研采访了几位，”你们会买这个楼盘吗“？

有人说：看价格。如果合适会考虑买。

有人答：不太会。

原因：手里几套房够住了。如果要买，不会买在附近。因为这里住腻了，会想换一个距离番禺不远的地方。

所以，虽然本地会有改善需求，但不一定能转化成项目的客户。

因为，大家普遍向往更核心、更有想象空间的区域。

龙湖御湖境，或许更能吸引市区够不上中心区贵价豪宅，但想要近郊、有江景、追求产品力的改善客群。

以上。

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